A venda de imóveis residenciais no Brasil segue normas específicas de tributação, com destaque para a isenção de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Segundo a Lei nº 11.196/2005, conhecida como Lei do Bem, contribuintes podem estar isentos do pagamento de IR na venda de imóveis residenciais com valor de até R$ 440.000,00 desde que certos critérios sejam atendidos.
Este tema gera muitas dúvidas entre os contribuintes e até mesmo entre profissionais da contabilidade. De acordo com as leis vigentes até o momento da publicação deste artigo, tentaremos esclarecer essas questões, onde abordaremos as condições para elegibilidade da isenção, e demais situações que envolvem esse assunto.
Condições para a isenção
Para que a isenção de IR sobre o ganho de capital na venda de um imóvel residencial de até R$ 440.000,00 seja válida, é necessário cumprir os seguintes requisitos:
1 – Único Imóvel: O imóvel vendido deve ser o único bem imóvel residencial em nome do contribuinte.
2 – Ausência de Vendas Recentes: O contribuinte não pode ter realizado outra venda de imóvel residencial nos últimos cinco anos anteriores à data da venda.
Conforme observamos, o benefício desta isenção contempla apenas as transações de imóveis residenciais, excluindo de qualquer benefício os imóveis comerciais e terrenos.
Cálculo do ganho de capital
O ganho de capital é determinado subtraindo o valor de aquisição (custo de compra) do valor de venda do imóvel. Se o valor de venda for inferior ou igual a R$ 440.000,00 e as condições mencionadas forem atendidas, o contribuinte estará isento do pagamento de IR sobre o ganho de capital.
Exemplos
Exemplo 1: Isenção aplicável
- Situação: João comprou um imóvel residencial por R$ 300.000,00 há oito anos e decidiu vendê-lo por R$ 400.000,00. Este é o único imóvel que ele possui, e ele não realizou outra venda nos últimos cinco anos.
- Cálculo: Valor de Venda (R$ 400.000,00) – Valor de Compra (R$ 300.000,00) = Ganho de Capital (R$ 100.000,00)
- Resultado: João está isento do pagamento de IR sobre o ganho de capital de R$ 100.000,00 pois o valor de venda é inferior a R$ 440.000,00 e ele atende às condições.
Exemplo 2: Isenção não aplicável
- Situação: Maria comprou um imóvel por R$ 350.000,00 há dez anos e decidiu vendê-lo por R$ 600.000,00. Ela possui outro imóvel residencial e não realizou outra venda nos últimos cinco anos.
- Cálculo: Valor de Venda (R$ 600.000,00) – Valor de Compra (R$ 350.000,00) = Ganho de Capital (R$ 250.000,00)
- Resultado: Maria não é elegível para a isenção, pois o valor de venda é superior a R$ 440.000,00 e ela possui mais de um imóvel residencial e não realizou a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, portanto, o ganho de capital de R$ 250.000,00 estará sujeito à tributação de IR conforme as alíquotas vigentes.
Casos especiais
Além dos casos típicos, existem situações especiais a serem consideradas:
- Imóveis adquiridos por herança ou doação: O valor de aquisição a ser considerado para o cálculo do ganho de capital é o valor constante na declaração de espólio ou na escritura de doação.
- Venda de imóvel em construção: O valor de aquisição inclui o custo total da construção, incluindo o valor do terreno, materiais e mão de obra, além dos gastos com escritura e registro.
- Imóveis permutados: Na permuta, o valor de aquisição do imóvel recebido é o mesmo valor pelo qual o imóvel trocado foi adquirido.
- Venda de fração ideal: A isenção será proporcional à fração vendida, desde que o valor total da venda não ultrapasse R$ 440.000,00.
Considerações adicionais
A isenção de IR na venda de imóveis residenciais de até R$ 440.000,00 é válida apenas para pessoas físicas. Empresas estão sujeitas a regras diferentes. É fundamental que os contribuintes se mantenham informados sobre mudanças na legislação tributária, consultando profissionais qualificados para orientações atualizadas.
O grande diferencial na isenção de pagamento de imposto de renda, proveniente da venda de imóveis residenciais até R$440.000,00, é que nestes casos não existe a obrigação de recompra de outro imóvel dentro do período de 180 dias, desde que satisfeito todos os outros critérios.
Declaração de Imposto de Renda
Mesmo nos casos em que há isenção, a venda de imóveis deve ser declarada na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF) para fins de comprovação e transparência fiscal.
Tributação sobre o Lucro Imobiliário (Casos Gerais)
Em todos os casos em que se trata a venda de imóveis, seja ele residencial, comercial, terreno, sítio, fazenda, etc., foi instituída a lei nº 13.259/2016, que aponta uma tabela progressiva de alíquotas de cobrança de imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis, e que varia conforme você pode observar a seguir:
Tabela Progressiva de Alíquotas
- Até R$ 5.000.000,00: alíquota de 15%
- De R$ 5.000.001,00 a R$ 10.000.000,00: alíquota de 17,5%
- De R$ 10.000.001,00 a R$ 30.000.000,00: alíquota de 20%
- Acima de R$ 30.000.000,00: alíquota de 22,5%
Exemplo de Cálculo
Suponha que você vendeu um imóvel por R$ 7.000.000,00, tendo comprado por R$ 3.000.000,00. O ganho de capital é de R$ 4.000.000,00. Como o lucro está abaixo de R$ 5.000.000,00, a alíquota aplicável é de 15%. Assim, o imposto devido seria de R$ 600.000,00 (15% de R$ 4.000.000,00).
Pagamento do Imposto
O pagamento do imposto sobre ganho de capital com imóveis não ocorre junto com a declaração do Imposto de Renda.
O tributo deve ser pago até o último dia do mês posterior à conclusão da venda, através do pagamento de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) de Ganho de Capital.
Passos para Pagamento
Acessar a página da Receita Federal e baixar o programa GECAP (Programa de Apuração de Ganho de Capital).
Preencher os dados solicitados no programa, emitir o DARF e gerar o boleto para pagamento do tributo.
Realizar o pagamento no prazo para evitar multas e transferir as informações para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do próximo ano.
Redução do Imposto
Existem situações que podem reduzir o valor do imposto a ser pago:
Comprovação de Despesas: Algumas situações podem reduzir o valor do imposto a ser pago. Uma das formas de diminuir o tributo sobre o lucro da venda de um imóvel é apresentar e comprovar as despesas relacionadas à propriedade. Isso inclui custos com escritura, registro, honorários de corretagem, investimentos em reformas, ITBI e juros de financiamento.
Essas despesas, que servem para atualizar o valor histórico do imóvel, devem ser declaradas no programa da Receita Federal, acompanhadas de suas respectivas notas fiscais ou comprovantes.
Imóveis Adquiridos entre 1970 e 1988: A alíquota diminui progressivamente, com isenções de 95% a 5%, conforme o ano de aquisição.
Imóveis Comprados até 1996: Recebem 70% de isenção.
Isenção do Pagamento
Algumas condições permitem a isenção do pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário:
- Imóveis Adquiridos até 1969: Totalmente isentos.
- Venda por Valor Inferior a R$ 440.000,00: Para proprietários de um único imóvel, sem vendas nos últimos cinco anos.
- Reinvestimento em Imóvel Residencial: Se o valor da venda for reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias.
- Venda de Imóvel por Valor Inferior a R$ 35.000,00: Isento de imposto.
- Imóvel Desapropriado para Reforma Agrária: Considerado renda de atividade rural, isenta de imposto.
- Herança: O valor do imóvel pode ser atualizado na declaração, evitando perda financeira.
Isenção com obrigação de recompra:
- Valor de venda acima de R$440.000,00
- O vendedor deve aplicar o valor da venda na aquisição de imóveis residenciais no prazo de 180 dias
- A isenção se aplica proporcionalmente ao valor reinvestido
Essas condições estão estabelecidas no artigo 39 da Lei do Bem e são essenciais para que o benefício fiscal seja concedido:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Exemplo: Venda de casa por R$600.000,00 e compra de outra por R$550.000,00 em 150 dias.
Cálculo: Os R$550.000,00 resultantes da venda e destinados para recompra de outro imóvel conforme os critérios exigidos, estão isentos de pagamento de imposto sobre ganho de capital.
Será cobrado imposto de ganho de capital somente para os R$50.000,00 restantes, que foram produto da venda e não foram realocados na compra do outro imóvel.
Neste caso para o contribuinte ser 100% isento do pagamento de imposto sobre ganho de capital, necessariamente ele deveria reaplicar no mínimo os R$600.000,00 oriundos da venda do primeiro imóvel na recompra de outro imóvel, ou qualquer valor acima disso, sempre estando também de acordo com os outros critérios elegíveis que já mencionamos anteriormente.
Outras isenções e benefícios fiscais
Existem outros benefícios fiscais relacionados à aquisição e venda de imóveis no Brasil, como a isenção de IR para quitação de dívidas do Programa Minha Casa Minha Vida e deduções de juros e quotas de condomínio no cálculo do IR para imóveis financiados. Consultar um profissional pode ajudar os contribuintes a aproveitar ao máximo esses benefícios.
Considerações finais
Compreender e cumprir os requisitos legais é essencial para usufruir da isenção de IR na venda de imóveis residenciais de até R$ 440.000,00.
Além disso em casos de lucro imobiliário existem diversos mecanismos como vimos, que podem favorecer o contribuinte, e diminuir o valor total do seu imposto a pagar nos casos de vendas de imóveis em geral.
Este artigo tem caráter apenas informativo, e no momento em que foi publicado (Junho/2024), seu teor foi baseado na legislação vigente até então, legislação essa que pode ser alterada ou atualizada a qualquer momento, portanto em todos casos reais é fundamental que na intenção de efetuar uma transação imobiliária sempre seja consultado um contador ou especialista em direito tributário, para verificar eventuais atualizações da legislação sobre o assunto, e também para evitar problemas futuros, garantindo que todas as transações sejam realizadas de forma eficiente e legal.
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